Nous avons jusqu’à présent consacré l’intégralité de nos articles aux particuliers, c’est à dire aux personnes physiques. Mais les personnes morales, notamment les sociétés civiles immobilières contractent aussi des prêts immobiliers.
Alors deux questions se posent : Les SCI ont elles comme les particuliers l’obligation de contracter une assurance emprunteur pour couvrir leurs emprunts ? Les SCI bénéficient elles des mêmes droits que les personnes physiques en ce qui concerne la délégation d’assurance et la substitution d’assurance ?
1 ) Une SCI doit elle souscrire une assurance de prêt ?
Et bien oui, les banques et autres organismes prêteurs ne prennent que le minimum de risques, et exigent que les emprunts soient couverts, quand bien même le contractant est une SCI.
Et non seulement ça, dans la plupart des cas, la société civile devra se couvrir avec la caution d’un organisme spécialisé, comme par exemple “crédit logement” ou bien un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque sur le bien.
Qui est assuré ? En ce qui concerne l’assurance emprunteur, les garanties exigées par la banque sont les mêmes que pour un ménage. Car l’assurance couvre les associés et non pas la SCI. (En effet comment pourrait on garantir une société sur le décès ou l’invalidité, ça n’aurait aucun sens).
Pour quelles garanties ? Il s’agit des garanties décès et invalidité. En effet même s’il est envisageable de se garantir pour l’ITT et la perte d’emploi, cela n’a pas trop de sens dans la mesure ou chaque associé perçoit sa part des loyers.
La quotité : Quand un couple emprunte, la banque demande en général une quotité de 100 % répartie le plus souvent à 50% pour monsieur et 50% pour madame. Dans le cadre d’une SCI, le principe est le même, le prêt sera, en principe assuré à 100% à répartir entre les associés. (*)
Donc pour résumer, les sociétés civiles immobilières ont les mêmes droits et les mêmes obligations que les particuliers.
2 ) Les lois Hamon et Sapin 2 s’appliquent t-elles aux SCI ?
La réponse est oui.
- Une SCI peut demander à la banque une délégation d’assurance emprunteur. C’est à dire qu’elle aussi a le droit de s’assurer ou elle veut dès le départ. Cela revient à accepter la proposition de crédit immobilier de la banque, mais pas son assurance emprunteur.
- Une SCI a également la possibilité de changer d’assurance de prêt en cours de crédit, chaque année, à la date anniversaire de l’offre de prêt.
3 ) Est-il intéressant pour une SCI de choisir une assurance emprunteur individuelle plutôt que l’assurance groupe de la banque qui accorde le crédit ?
Le but d’une SCI est de dégager le maximum de profit, par conséquent elle a tout intérêt à trouver l’assurance la moins chère possible. Et jusqu’à preuve du contraire, mettre les assureurs en concurrence reste le moyen le plus judicieux pour trouver le plus compétitif. (Il est ainsi possible d’économiser de 25 à 45% sur le budget assurance en pratiquant de cette manière)
4 ) Est il judicieux pour une SCI de demander une substitution d’assurance emprunteur ?
Bien évidemment, et pour la même raison (Faire des économies). Peu importe que le crédit ait été contracté il y a un an ou il y a 10 ans. Il est désormais autorisé d’en changer l’assurance chaque année. Les économies réalisables sont supérieures à celles exposées ci dessus car si le crédit est assez ancien l’assurance est certainement très élevée car à l’époque il n’y avait pas de concurrence !
5 ) Comment trouver l’assurance la plus compétitive ?
Il faut comparer les tarifs de plusieurs assureurs à garanties égales. Ou bien utiliser un comparateur d’assurance emprunteur dont l’avantage est de pouvoir comparer plusieurs propositions en ne faisant qu’une demande.
(*) Nous conseillons aux associés d’une SCI de répartir les 100%, non pas uniformément mais en tenant compte des revenus de chacun. S’ils sont deux et que l’un gagne plus que l’autre il convient alors de repartir la quotité. Exemple : 60/40 ou 70/30.