Mr et Mme Jean ont mis leur maison en vente 200 000 euros, il leur reste 40 000 euros à rembourser sur le crédit immobilier de celle ci. Il sont couvert par une assurance emprunteur (quotité 50%). Mais les visites sont rares et ne débouchent pas sur des propositions concrètes. Néanmoins ils commencent à consulter les annonces de ventes immobilières et découvrent la maison dont ils rêvent depuis depuis des années son prix de vente est de 180 000 euros.
Ils prennent rendez vous avec leur banquier pour obtenir le prêt nécessaire à l’acquisition du pavillon convoité. Après étude de leur situation, celui ci leur annonce que la banque ne peut pas financer l’achat de la seconde maison. En effet leurs revenus ne leur permettent pas de rembourser deux prêts immobiliers à la fois.
Le conseiller bancaire leur explique qu’il existe une autre solution : C’est le prêt relai.
C’est un pont entre deux prêts. Il est accordé par la banque pour une courte durée, un an ou deux ou maximum. Il sera remboursé dès la vente du premier bien. Nous verrons d’ailleurs ci dessous s’il nécessite une assurance emprunteur…..ou pas.
Le plafond de ce crédit relai est calculé sur la base suivante :
- Estimation de la valeur du bien – capital éventuel restant à rembourser. (C’est la valeur résiduelle de la maison à vendre). Cette somme correspond à ce que la banque pourra récupérer au cas ou la vente ne se fait pas à l’issue du temps imparti (1 ou 2 ans selon les banques).
- Mais comme chacun sait les banques sont assez frileuse, elle ne prêtera donc pas cette somme mais entre 70 et 80% de la valeur résiduelle.
Le couple Jean peut il obtenir son prêt relai ?
- L’estimation du bien à vendre 200 000 euros. Mais il reste encore 40 000 euros à rembourser. La base de calcul du prêt relai est donc : 160 000 euros.
- Par sécurité l’établissement bancaire applique un coefficient de 75%, le prêt relai maximal que les Jean peuvent espérer est donc de 160 000 x 75% = 120 000 euros.
- S’ils disposent d’un apport supérieur à 60 000 euros ils peuvent dès maintenant acquérir ce second pavillon. Tout en sachant qu’ils devront s’acquitter des frais d’actes notariés, des frais de garantie, d’intérêt et des cotisations de l’assurance emprunteur.
Pourquoi les banques obligent-elles les particuliers à souscrire une assurance emprunteur sur un prêt relai ?
C’est parce qu’elles prennent le minimum de risque. Imaginons que Mr Jean décède alors que le le prêt relai est débloqué et que la première maison n’est toujours pas vendue. La quotité de l’assurance de prêt choisie étant de 50% sur chaque tête :
Mme Jean habite une maison financée avec un crédit relai dont elle n’a pas encore remboursé le moindre centime.
- Elle dispose d’une autre maison qu’elle ne parvient pas à vendre.
- Elle doit rembourser le crédit de cette première maison qu’elle n’habite plus.
- Elle rembourse les intérêts du prêt relai.
Mais l’assurance emprunteur de la première maison (celle qui est en vente) va rembourser : 40 000 euros x 50% = 20 000 euros.
Et L’assurance emprunteur du prêt relai va prendre en charge : 120 000 euros x 50% = 60 000 euros.
BILAN :
Sur la 1ère maison elle remboursera désormais la moitié de l’échéance mensuelle initiale. Et lorsqu’elle le vendra, elle ne devra plus que 20 000 euros environ à la banque.
De même sur le prêt relai, les remboursements d’intérêts seront diminués de moitié. Et lorsqu’elle vendra son bien elle n’aura que 60 000 euros à rembourser au titre du prêt relai et non 120 000, puisque l’assurance emprunteur prendra en charge 50% du capital restant dû.
L’AVIS ET LES COMMENTAIRES DU RÉDACTEUR
Nous espérons que cet exemple vous aura convaincu de l’utilité d’une assurance emprunteur sur un prêt relai. De toutes façons il est improbable qu’un organisme financier vous accorde un tel crédit sans qu’il soit assuré. Mais quand bien même ce serait le cas nous vous conseillons d’être prévoyant et prudent car en cas de souci, vous vous retrouveriez dans une situation pour le moins compliquée.
Important : Que ce soit pour un crédit relai ou un prêt classique, saviez vous que vous pouvez choisir l’assurance emprunteur de votre choix, et que vous n’êtes aucunement obligé d’opter pour celle que propose votre conseiller bancaire ?